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Comprar un departamento en Asunción: el escribano cierra la venta y el Registro la inscribe
Los 232.886 documentos inmobiliarios que entraron entre el 14 de enero y el 31 de julio ya fueron expedidos, según el Poder Judicial
La compra de un departamento en Asunción pasa por cuatro etapas: la seña, el boleto de compraventa, la escritura pública ante escribano y la inscripción en el Registro de Inmuebles. El Código Civil exige la escritura para transmitir un inmueble, y sin ella el trato no está cerrado.
El boleto firmado en privado vale como promesa. Según el Código Civil, obliga a las dos partes a escriturar, y quien se niega puede ser demandado para hacerlo.
Los impuestos sobre la venta los fija la Ley 6380 y los liquida quien vende. Los gastos de escribanía e inscripción conviene acordarlos por escrito en el boleto, antes de pagar el primer guaraní.
El escribano no fija su precio a voluntad. La Ley 1307/87 establece el arancel de los notarios como un porcentaje del precio o del valor fiscal del inmueble, en tramos que bajan a medida que sube el monto.
Seis pasos, de la seña al título
- Pedí los datos del inmueble antes de señar: número de finca o matrícula, cuenta corriente catastral y nombre del titular. Con ellos, el escribano consulta el Registro y la Municipalidad.
- Reservá con una seña y dejala por escrito. Según el Código Civil, si desistís perdés la seña, y si desiste el vendedor, te devuelve el doble.
- Firmá el boleto de compraventa con el precio, la forma de pago, la fecha de entrega y el plazo para escriturar. Si una parte no cumple, la otra puede reclamar la escritura ante la Justicia.
- Elegí la escribanía. El escribano pide los informes del Registro y el certificado de no adeudar el impuesto inmobiliario, sin el cual la Ley 125/91 no permite escriturar.
- Firmá la escritura pública y pagá el saldo. Antes, el escribano verifica que el vendedor pagó su impuesto a la renta: sin esa constancia, el Registro no inscribe la venta.
- Controlá la inscripción en el Registro de Inmuebles y pedí al escribano el título inscripto. Desde la Ley 7424/2025, el Registro y el Catastro integran el Registro Unificado Nacional (RUN).
El último paso no tiene atraso. Según el Poder Judicial, el Registro de Inmuebles ya despachó todos los trámites de enero a julio y trabaja con los de agosto a octubre.
Si el edificio ya está terminado, preguntá si pasó la inspección final de la Dirección de Obras Particulares, el trámite con el que la Municipalidad cierra el expediente de una obra. Entre el 1 y el 19 de octubre, esa oficina hizo 62.
Como dueño, el impuesto inmobiliario pasa a ser tuyo. Es de 1% del valor fiscal, según la Ley 125/91, y en Asunción se paga una vez por año en la Municipalidad.
IVA, IRP y escribanía: lo que se paga
| Concepto | Cuánto | A cargo de | Norma |
|---|---|---|---|
| IVA, si vende una empresa contribuyente | 5% sobre el 30% del precio: 1,5% del total | Lo cobra el vendedor junto con el precio | Ley 6380 |
| IRP, si el vendedor reside en Paraguay | 8% sobre una renta de hasta el 30% del precio: como máximo, 2,4% | Vendedor | Ley 6380 |
| INR, si el vendedor no reside en Paraguay | 15% sobre el 30% del precio: 4,5% | Vendedor | Ley 6380 |
| Honorarios del escribano | Porcentaje del precio o del valor fiscal, según el arancel legal | Se acuerda en el boleto | Ley 1307/87 |
| Inscripción en el Registro | Tasas de los Registros Públicos | Se acuerda en el boleto | Registro Unificado Nacional |
| Impuesto inmobiliario al día | Certificado de no adeudar | Vendedor, hasta la venta | Ley 125/91 |
En un departamento nuevo vendido por una desarrolladora a US$ 150.000 más IVA, el impuesto suma US$ 2.250. Si el mismo departamento lo revende una persona que vive en Paraguay, su IRP no puede pasar de US$ 3.600. Si el vendedor vive en el exterior, el INR llega a US$ 6.750.
El IRP admite otra cuenta. Si el vendedor respalda con la escritura inscripta lo que pagó al comprar, la renta puede ser la diferencia entre el precio de venta y ese costo, cuando resulta menor que el 30%. La expropiación no paga este impuesto.
Las municipalidades cobran, además, un impuesto a la transferencia de inmuebles, que la Ley 3966/2010 incluye entre sus tributos. Pedile al escribano ese monto antes de la firma, junto con su presupuesto.
Para un departamento en Asunción no hay restricciones por nacionalidad. La Ley 2532/05, la que limita a los extranjeros, solo rige para inmuebles rurales en la franja de 50 kilómetros de las fronteras, y alcanza a quienes vienen de países limítrofes.
En esa franja, la ley prohíbe a los escribanos escriturar una compra rural de esos extranjeros sin un decreto del Poder Ejecutivo que la autorice. Una operación hecha contra la norma es nula y se multa con el doble de su valor.
Quien vende desde el exterior paga el INR en lugar del IRP. Y quien compra para radicarse puede sumar el Paraguay Investor Pass, que da residencia permanente directa por inversiones inmobiliarias desde US$ 200.000. Según el SUACE, esa categoría no cuenta la compra para uso personal o familiar: el departamento donde vivís no suma.
Cinco controles para comprar en pozo
- Pedí la resolución de aprobación y los planos sellados por la Municipalidad. Son los que habilitan a construir, y la comuna los entrega cuando la desarrolladora termina de pagar la aprobación.
- Preguntá si el proyecto trabaja con un fideicomiso y qué fiduciaria lo administra.
- Buscá en el Registro quién es el dueño del terreno antes de pagar la primera cuota.
- Revisá en el boleto la fecha de entrega, la superficie del departamento y lo que pasa si la obra se atrasa.
- Consultá si el proyecto entra en Che Róga Porã, que financia viviendas en pozo de desarrolladoras aprobadas por el MUVH.
Comprar en pozo es pagar un departamento que todavía no existe, por lo general con una entrega inicial y cuotas durante la obra. Los plazos son largos: Aether by Civis, en Las Lomas, anuncia su entrega para 2029, y Petra Imperiale, sobre la avenida Santa Teresa, su apertura para diciembre de ese año.
Che Róga Porã es la vía pública para quien compra su primera vivienda. En Asunción y Central financia casas y departamentos con tasa fija en guaraníes, a través de los bancos, financieras y cooperativas adheridos al programa.
Petra Imperiale, por ejemplo, publica cuotas desde US$ 500 para un dormitorio, con financiación a diez años y refuerzos anuales. La lista de los nuevos edificios de Asunción reúne la entrega y los datos que publica cada desarrolladora.
Quien compra en pozo a una empresa está protegido como consumidor. La Ley 1334/98 de defensa del consumidor incluye la venta de inmuebles entre los actos de consumo.
Si una desarrolladora no cumple lo pactado, el reclamo se presenta ante la Secretaría de Defensa del Consumidor y el Usuario (SEDECO), que aplica esa ley.
Cómo citar. Ahendu (26 oct. 2026). «Comprar un departamento en Asunción: el escribano cierra la venta y el Registro la inscribe». ahendu.com.py/guias/comprar-departamento-en-asuncion
Los datos, tablas y gráficos propios de Ahendu se pueden reutilizar con licencia CC BY 4.0, citando a Ahendu. Los textos y las fotos no están incluidos.
1. Qué documento exige el Código Civil para transmitir un inmueble?
El Código Civil exige escritura pública para los contratos que transmiten derechos reales sobre inmuebles.
2. Qué pasa si el vendedor desiste después de recibir la seña?
Según el Código Civil, quien recibió la seña y se arrepiente la devuelve doblada.
3. Cuánto IVA lleva en total la venta de un departamento por una empresa?
La Ley 6380 aplica la tasa de 5% sobre el 30% del valor del inmueble.
Preguntas frecuentes
El comprador paga IRP por comprar un departamento?
El IRP de la operación lo paga quien vende, no quien compra. Al revés, quien tributa IRP puede deducir la compra de su vivienda una vez cada cinco años; si la paga con crédito, descuenta las cuotas e intereses de cada año, según el artículo 66 de la Ley 6380.
Hasta cuánto presta Che Róga Porã en Asunción?
Hasta G. 837.100.000, para una vivienda de hasta G. 1.156.720.000 en Asunción y Central, según la AFD. La tasa es de hasta 6,5% para los hogares que ganan hasta seis salarios mínimos.
Cuánto IRP paga el alquiler de un departamento?
El 8% sobre una renta que el dueño elige calcular como el 50% del alquiler o como el alquiler menos el impuesto inmobiliario y los gastos documentados, según la Ley 6380. Con la primera opción, equivale al 4% de lo cobrado.
Qué es la cuenta corriente catastral?
Es el número con el que el Catastro identifica cada inmueble. Figura en la boleta del impuesto inmobiliario y en la escritura, y sirve para pedir los certificados antes de comprar.
Un extranjero puede pedir crédito de Che Róga Porã?
Sí, si tiene radicación permanente y al menos un familiar paraguayo a su cargo, según el reglamento del MUVH.
Qué es un fideicomiso inmobiliario?
Un contrato por el que una fiduciaria administra el terreno o el dinero de un proyecto aparte del patrimonio de la desarrolladora. Livit Santa Teresa, por ejemplo, trabaja con Investor Fiduciaria.
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